Amikor egy hitelfelvételre kerül a sor, akkor első körben az úgynevezett adósságfék szabályokat alkalmazzák a bankok a hitelbírálatnál. Ezek a szabályok sokat változtak tavaly év végén és idén január 1-jén, így érdemes felfrissíteni az ez irányú tudásunkat a friss változások kapcsán. Két fő dolog tartozik az adósságfék szabályok körébe: a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) és a hitelfedezeti mutató (HFM). Könnyű kiszámolni mindkettőt, a cikk arról szól, hogy pontosan mik ezek, és hogyan lehet kiszámolni. Fontos mutatókról van szó, hiszen elsősorban ezek befolyásolják azt, hogy mennyi hitelt vehetünk fel.
Mielőtt továbbmennénk, egy kis kitérő: Szendrei Ádám indít egy 4 részes ingyenes videósorozatot Sebességváltás a pénzügyeidben címmel, amelyben a bevételeid növelésének lehetőségeiről lesz szó, pl. elmagyarázza, hogy mi a gazdagság 3 alappillére, és melyek azok a tényezők, amelyek miatt valaki sikeres vagy éppen kevésbé sikeres a személyes pénzügyeiben.
A videókat itt tudod elérni a "Kérem a sorozatot" gombra kattintva: Sebességváltás a pénzügyedben
Hogyan számolhatod ki a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatódat?
A debt-to-income (DTI) mutató, vagy magyarul jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) egy személyes pénzügyi mutató, amely összehasonlítja az adósságaid összegét a jövedelmeddel. A saját adósság-jövedelem arányodat úgy számolhatod ki, hogy az összes havi törlesztőrészleted összegét elosztod a havi bevételeid összegével.
A mutatóval leggyakrabban az adósságfék-rendelet kapcsán találkozhatunk, mivel a bankok kötelesek figyelembe venni a hitelfelvevő JTM értékét a hitelbírálat során. Azt, hogy épp mennyi a mutató maximális értéke, mindig a jegybank határozza meg, és az a célja, hogy az emberek ne adósodjanak el túlzottan, pont tavaly változott.
A kiszámításához először add össze az összes olyan összeget, amelyet egy adott hónapban adósság finanszírozására fordítasz. Ide tartoznak pl.:
- autóhitel
- diákhitel
- a hitelkártyakereted 5%-a
- személyi hitel
- áruhitel
- munkáltatói hitel
- magánhitel
- tartásdíj (gyermektartás vagy eltartási szerződés alapján fizetett tartási díj)
- stb.
Ezután add össze az összes olyan havi bevételedet, amelyet figyelembe lehet venni a JTML kiszámításánál. Minden igazoltan, legálisan, rendszeresen beérkező jövedelem beleszámítható. Ide tartozik:
- munkából származó jövedelem
- vállalkozásból származó jövedelem
- nyugdíj
Vannak olyan jövedelemtípusok (úgynevezett másodlagos jövedelmek), amelyekkel nem egységesen kalkulálnak az egyes pénzintézetek, ilyen tipikusan a csed, gyes, gyed, gyod, családi pótlék, gyermektartási díj és a cafetéria.
Tehát, ha pl. az adósságok finanszírozására fordított kiadásaid havonta 180 ezer Ft-ot tesznek ki, az összes havi jövedelmed pedig 400 ezer Ft, akkor:
180 000 / 400 000 = 0,45
Ezt meg kell szoroznod 100-zal, így kijön, hogy a JTM mutatód 45%.
Milyen JTM értéknél, mennyi hitelt lehet felvenni?
A szabályok 2023. július 1-től változtak meg, a Magyar Közlöny 2023. május 11. számában olvasható a kapcsolódó MNB rendelet.
Kétféle hiteltípust különböztet meg a rendelet:
- fedezetlen hitelek (pl. személyi hitel és Babaváró hitel);
- jelzáloghitelek.
Fedezetlen hitelek
A fedezetlen hiteleknél, ha az igénylő havi nettó jövedelme 600 ezer forintnál alacsonyabb, akkor legfeljebb 50%-os JTM mutató megléte esetén kaphat hitelt, tehát a példában említett esetben kaphatna hitelt. Ha több, mint nettó 600 ezer forint a jövedelme, akkor 60%-os JTM-nél is megkapná a hitelt.
Jelzáloghitelek
A jelzáloghiteleknél nettó 600 ezer forint alatti jövedelemnél az 5 évnél rövidebb kamatperiódusú hitel esetében max. 25% lehet a JTM, a legalább 5 éves kamatperiódusú hitelnél lehet 35% is, a legalább 10 éves kamatperiódusú hitelnél pedig 50%-os JTM is belefér. Ha az igénylő jövedelme meghaladja a nettó 600 ezer Ft-ot, akkor ugyanezek a JTML-értékek 30%, 40% és 60%.
Mi a teendő, ha túl magas a JTM?
Ilyenkor be lehet vonni adóstársat, akinek ugyanúgy bele fognak számítani a bevételei és kiadásai. Továbbá, meg lehet próbálni csökkenteni a kiadási oldalt, pl. a hitelkártyakeret átmeneti csökkentésével (hiszen a hitelkártyakeret 5%-a is kiadásnak minősül), valamint meg lehet próbálkozni másik pénzintézettel, mivel a másodlagos jövedelmekkel (gyes, gyed, cafetéria stb.) nem mindegyik ugyanúgy számol.
Hosszabb távon nyilván mindenki a bevételeinek növelésére törekszik, ez egy komplex folyamat, amelyben segíthet a bevezetőben említett ingyenes 4 részes videósorozat: Sebességváltás a pénzügyedben
Mi befolyásolja még a hitel maximálisan felvehető összegét?
Fentebb bemutattam az egyik legfontosabb mutatót, amely az úgynevezett adósságfék szabályozáshoz tartozik, de van egy másik is, a hitelfedezeti mutató (HFM), angolul loan to value (LTV).
Hitelfedezeti mutató (HFM)
A hitelfedezeti mutató azt mondja meg, hogy az ingatlan (vagy autó) értékének legfeljebb hány százaléka lehet a felvenni kívánt hitel. A jegybank ezt az értéket 80%-ban határozta meg. Úgy lehet kiszámolni, hogy mennyi a HFM, hogy a felvenni kívánt hitelösszeget elosztjuk az ingatlan (vagy autó) forgalmi értékével, és a kapott értéket beszorozzuk százzal.
Ha pl. 30 millió forint hitelt szeretnénk felvenni egy 50 millió forintos ingatlanra, akkor:
(30 000 000 / 50 000 000) * 100 = 60%
Tehát ebben az esetben bőven fel tudnánk venni 30 millió Ft hitelt, hiszen 80% alatt vagyunk.
A 80% fölötti részt hívjuk önerőnek, a jegybank tehát legalább 20% önerőt határoz meg a hitelfelvételnél, de van, hogy a bankok ennél többet, jellemzően 30%-ot kérnek.
A fiataloknak 10% önerő is elég
A jegybank tavaly év végén úgy módosította az adósságfék szabályozást, hogy 2024. január 1-től a 41 év alattiaknak elég 10% önerőt felmutatniuk az első ingatlanjuk megvásárlásához. A döntésnek nyilvánvalóan az a célja, hogy több fiatal legyen képest saját lakásba költözni, hiszen a lakáshitel felvételénél legtöbbször az önerő hiánya okozza a legnagyobb problémát.
Két dolog kell ahhoz, hogy valakire vonatkozzon ez az új szabály: a hiteligénylő ne töltse be a 41. életévét a hitelfelvétel pillanatában, valamint nem lehet sem az igénylőnek, sem az adóstársnak a jelenben vagy a múltban 50%-ot eltérő tulajdoni hányada lakóingatlanban (kivéve olyan ingatlanban, amelyet haszonélvezeti jog terhel).
Kérdés, megjegyzés
Csatlakozz a közel 12 ezer követő táborához Facebookon! Mára egy remek közösség alakult itt ki, és ha pénzügyekről, befektetésekről kérdeznél vagy csak a friss híreket követnéd (elsősorban az állampapírok kapcsán), akkor várlak az oldalon. A Magyar Állampapír Kalkulátor már Twitteren (az új neve X) is elérhető, de akár e-mailt is írhatsz.
Támogatnád a munkámat?
A jelen cikk nem minősül befektetési- vagy adótanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ
